Proces inwestycyjny w budownictwie

Inwestycje w budownictwie

Inwestycje budowlane stanowią ciąg następujących po sobie czynności oraz działań, które mając na celu doprowadzenie do realizacji oraz ukończenia przedsięwzięcia budowlanego. Proces inwestycyjny w budownictwie jest na styku wielu gałęzi oraz norm prawa. Wszystkie czynniki sprawiają, iż każda inwestycja ma bardzo zindywidualizowany charakter oraz jest wyzwaniem dla inwestora. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane nie jest wyłącznym źródłem prawa, którym należy się kierować przy inwestycjach budowlanych. Prawo budowlane jest również normowane w dużej mierze przez Kodeks Cywilny oraz normy prawa administracyjnego. Ustawa o prawie budowlanym odpowiada za techniczne aspekty procesu inwestycyjnego, nie zajmuje się np. uczestnikami procesu inwestycyjnego. Sam proces inwestycyjny jest bardzo obszerny, więc wskażemy najważniejsze jego etapy. 

Zakup działki

Przy zakupie działki musimy się kierować uwarunkowaniami środowiskowymi oraz charakterem danej działki. Nawet, jeśli uda nam się zakupić od razu działkę budowlaną, to nie oznacza iż od razu będziemy mogli rozpocząć budowę wymarzonego domu. O możliwościach zabudowy danej działki decydują bowiem dwa dokumenty:

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub
• indywidualne warunki zabudowy dla konkretnej działki.

Jeśli teren, na którym jest działka, nie został ujęty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to przed zakupem działki trzeba się dobrze zastanowić. Istnieje bowiem możliwość, iż mimo budowlanego charakteru działki, w praktyce nic na niej nie postawimy. Musimy się w takim wypadku zwrócić do gminy, aby uzyskać warunki zabudowy działki. Z wnioskiem może wystąpić każdy, kto jest zainteresowany określając, co chciałby na niej wybudować. Unikniemy w takim wypadku dwumiesięcznego terminu oczekiwania na warunki zabudowy w momencie, gdy już kupiliśmy działkę oraz sporej dawki stresu. Warto zaznaczyć, iż decyzje o warunkach budowy tracą swoją ważność z dniem, gdy został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wybór projektu

Dysponując wyciągiem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź decyzją w sprawie warunków zabudowy działki należy przystąpić do wyboru projektu architektoniczno-budowlanego.  W zależności od indywidualnych wymagań projekt architektoniczno-budowlany możemy zlecić firmie, która profesjonalnie nam go przygotuje lub zakupić gotowy. 

W pierwszym przypadku należy się liczyć z wydatkiem w zależności od stopnia skomplikowania danego projektu, wymagań klienta, czy też renomy osoby oraz dokumentacji zawartej w projekcie. Na każdy istotny element projektu musimy uzyskać zezwolenie. Warto wiedzieć, iż nie wszystkie elementy muszą być szczegółowo opisane, aby takie pozwolenie uzyskać. Część, która leży najdosadniej w naszym interesie, to wykonawstwo projektu budowlanego. Przy projekcie indywidualnym warto sobie zapewnić tzw. nadzór autorski projektanta, który będzie wsparciem przy napotkaniu wszelkich problemów. 

Możemy zawsze też odwołać się do projektów powtarzalnych, które z zasady posiadają na tyle dokładną dokumentację, iż na naszej drodze nie powstanie żaden problem. Można w nich też dokonywać oczywiście pewnych zmian w zależności od tego, jak projekt został przygotowany przez autora. Co jest istotnym, projekt powtarzalny, nawet gdy nie robimy w nim zmian, wymaga adaptacji do danej działki przez uprawnionego projektanta.

Oprócz projektu architektoniczno-budowlanego domu musimy również posiadać plan zagospodarowania przestrzennego działki np.:

• określenie usytuowania budynku,
• drogi dojazdowe, 
• zieleń,
• szambo,
• studnia.

Przyłącza

Gdy już pozyskaliśmy wcześniej wymienione dokumenty, to teraz nadeszła pora na uzyskanie tzw. promesy przyłączeniowej na określone w warunkach zabudowy media. Głównym aspektem jest tutaj w większości instalacja elektryczna. Z wnioskiem musimy wystąpić do lokalnego rejonu energetycznego obsługującego daną miejscowość. W odpowiedzi winniśmy uzyskać pełen zakres wymogów oraz specyfikację, jak należy podłączyć dom do sieci energetycznej. Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy działki nie ma wymogu podłączania do innych mediów, to decyzja w takim wypadku należy do nas. Czasem będziemy potrzebowali dodatkowych dokumentów związanych z indywidualnym charakterem działki np. dokumentu o odrolnienie, gdy grunt nie został wcześniej przekwalifikowany.

Pozwolenie lub zgłoszenie budowy

Do uzyskania pozwolenia na budowę musimy złożyć odpowiedni wniosek we właściwym starostwie, aby organ mógł podjąć decyzję o jego wydaniu. Wymagane dokumenty:

• 4 egzemplarze projektu wraz z planem zagospodarowania działki,
• wyciąg miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
• promesy lub warunki przyłączenia mediów oraz inne dokumenty zależnie od sytuacji.

Urząd posiada maksymalnie 65 dni od dnia złożenia wniosku na wydanie pozwolenia na budowę. W przypadku negatywnej odpowiedzi można wnieść w terminie 14 dni roboczych odwołanie do właściwego wojewody. Gdy uzyskamy pozwolenie na budowę uprawomocni się ono po upływie 14 dni od daty jego wystawienia. Pozwolenie traci swoją ważność po upływie 3 lat od wydania decyzji. Do budowy domu można przystąpić dopiero po 7 dniach od zgłoszenia takiego zamiaru w Powiatowym Inspektoracie Budowlanym. Składając jednocześnie oświadczenie kierownika budowy, który będzie odpowiedzialny za właściwe je wykonanie. 

Po nowelizacji prawa budowlanego niekoniecznie musimy się starać o wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli mamy zamiar budować dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania nie wykracza poza granicę działki objętej inwestycją. Na podstawie nowych przepisów możemy zgłosić budowę właściwemu organowi wraz z projektem.

Pod tym linkiem znajdą Państwo informacje na temat - system gospodarczy, a może generalny wykonawca.

Harmonogram budowy

Harmonogram budowy winien być rozpisany przez kierownika budowy, który ma za zadanie koordynować wszystkie etapy budowy jak najsprawniej. Ważną zasadą przy ustalaniu harmonogramu budowy jest ścisła dyscyplina inwestora, aby kolejno realizował wcześniej ustalone etapy budowy. W szczególności dotyczy to budowy zgodnie z danym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, a także projektem. W przypadku jakichkolwiek odstępstw trzeba się liczyć z przestojami w budowie. Mogą również pojawić się nieprzewidziane koszty, dlatego czasem lepiej jest zlecić budowę domu generalnemu wykonawcy, który dzięki swojemu doświadczeniu jest w stanie przewidzieć wiele niedogodności oraz im zapobiec. 

Harmonogram budowy dla etapu zerowego powinien zawierać:

• roboty ziemne,
• prace fundamentowe,
• wykonanie piwnic,
• w przypadku braku piwnic wymagane jest wykonanie tzw. podłogi na gruncie.

Harmonogram dla stanu surowego otwartego:

• wznoszenie ścian,
• wykonanie stropów,
• wykonanie kominów,
• betonowanie schodów,
• wykonanie więźby,
• wykonanie dachu z wstępnymi warstwami pokrycia dachowego.

Harmonogram dla stanu surowego zamkniętego:

• wstawienie stolarki okienno-drzwiowej,
• realizację docelowego pokrycia dachowego,
• stawianie ścianek działowych.

Dodatkowo należy rozpisać:

• elementy prac wykończeniowych,
• wykonanie instalacji wewnętrznych,
• wykonanie przyłączy,
• wykonanie podejść, podjazdów i tarasów,
• wykonanie ogrodzenia,
• wykonanie np. mebli, izolacji itd.

Harmonogram budowy prac wykończeniowych:

• hydraulika,
• elektryka bez osprzętu,
• wylewki,
• tynki,
• układanie paneli drewnianych,
• układanie glazury,
• elektryka osprzęt - biały montaż,
• elewacja na gotowo.

Zakończenie budowy

Zakończenie budowy domu powinno obejść się bez problemów, jeśli tylko dokonaliśmy wszystko zgodnie np. z projektem architektoniczno-budowlanym, czy też harmonogramem budowlanym. Musimy pamiętać, iż niepoinformowanie odpowiednich urzędników grozić może sporą karą.

Aby formalnie zamknąć budowę i rozpocząć użytkowanie domu, musimy powiadomić o tym Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Odpowiedzialny organ ma 21 dni roboczych na wniesienie stosownego sprzeciwu, jeśli dopatrzy się stosownych uchybień. 

Zazwyczaj do inwestora wysyłana jest kserokopia złożonego zawiadomienia z adnotacją, iż nie ma żadnych przeciwwskazań do rozpoczęcia użytkowania danego obiektu budowlanego. Taki dokument będzie dla nas bardzo użyteczny w przypadku, gdy będziemy chcieli nadać obiektowi budowlanemu numer, bądź się zameldować.

Wymagane dokumenty:

• dziennik budowy (oryginał),
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego zgodnie z projektem architektoniczno-budowlanym,
• kierownik budowy musi podpisać informację o tym, iż zostały wykonane pomiary powierzchni użytkowej budynku zgodnie z określonymi normami prawnymi,
• w przypadku, gdy w projekcie doszło do tzw.  zmian nieistotnych, trzeba dołączyć kopie rysunków projektowych, na których są one naniesione,
• inwentaryzacja geodezyjna podwykonawcza,
• protokoły odbioru wszelkich przyłączy,
• protokół odbioru instalacji gazowej,
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych i kominów spalinowych,
• w przypadku braku podłączenia do kanalizacji wymagany jest atest higieniczny szamba,
• własne ujęcie wody pitnej wymaga laboratoryjnego potwierdzenia zdatności do pica wody z takiego ujęcia.

Co jest dla nas istotne, nie trzeba już zgłaszać świadectwa energetycznego, które zawierało szacunkową ilość energii potrzebną do:

• ogrzania domu, 
• wody, 
• wentylacji lub klimatyzacji.

Pozwolenie na użytkowanie

Często bywa tak, iż dom wymaga pozwolenia na użytkowanie, które okaże się niezbędne, gdy obiekt budowlany wymagał:

• uzyskania pozwolenia na budowę,
• nadzór budowlany nałożył taki obowiązek na inwestora,
• gdy obiekt ma być oddany do użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych,

Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie dołącza się te same dokumenty, co do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Dodatkowo należy zamieścić dokumenty stwierdzające brak sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Straży Pożarnej.