Projekt budowlany zamienny

Projekt budowlany zamienny

Projekt budowlany zamienny obligatoryjnie należy sporządzić, gdy w trakcie budowy zaszły znaczne zmiany w projekcie. Często zmian tych nie można było przewiedzieć w pierwotnym projekcie. Inwestor w takim przypadku zobowiązany jest poinformować organ architektoniczno-budowlany o zmianach. Należy również dokończyć budowę tak, aby była zgodna z polskim prawem.

Projekt budowlany zamienny musi być wykonany przez projektanta, który ma stosowne uprawnienia. Gdyż będzie on odpowiadał za wykonanie go zgodnie z przepisami budowlanymi. Obowiązek wykonania projektu budowlanego zamiennego został zawarty w art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane. Przepisy nie wskazują nam elementów, które powinien zawierać dokument, a jedynie, iż budowla ma być wykonana zgodnie z prawem. Powinny być w nim również wskazane odstępstwa, których dopuszczono się w trakcie realizacji inwestycji, bazując na ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. 

Prawo budowlane wyróżnia dwa rodzaje odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego:

• istotne,
• nieistotne.

Jeśli zmianie ulega:

• zagospodarowanie terenu lub działki,
• dane techniczne budynku,
• sposób użytkowania obiektu,
• miejscowy plan zagospodarowania terenu przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,
• uzgodnienie z innym organem, które miało wpływ na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę,

to mamy do czynienia z istotnym odstępstwem od pozwolenia na budowę. Do zakwalifikowania odstępstwa zobligowany jest projektant, który najlepiej jest w stanie rozpoznać zmiany, które zaszły w jego własnym projekcie. W projekcie budowlanym zamiennym można wykorzystać wcześniejszą dokumentację techniczną, która wciąż jest aktualna. Organ nadzoru budowlanego może zatwierdzić nowy dokument tylko wtedy, gdy będzie się on zgadzał z warunkami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy.

Art. 51 ustawy Prawo budowlane nadał organowi nadzoru budowlanego dwie kompetencje:

• może zobowiązać inwestora do sporządzenia zamiennego projektu budowlanego, który będzie zawierał zmiany, które powstały dotychczas w wyniku prac budowlanych,
• może zobowiązać inwestora do wykonania określonych robót budowlanych, które mają zmierzać do zachowania uregulowań prawnych.

Projekt budowlany zamienny musi ujmować całokształt inwestycji, a nie tylko zawierać zmiany względem pierwotnych założeń. Pierwsza z kompetencji organu nadzoru budowlanego jest obligatoryjna, natomiast druga ma charakter fakultatywny.

Organ nadzoru budowlanego tylko jednokrotnie może zobowiązać inwestora do przedłożenia projektu budowlanego zamiennego. Nie ma podstaw prawnych do tego, aby żądać od inwestora tego typu dokumentacji po raz drugi. Wobec czego to również w interesie administracji publicznej leży ustalenie wszelkich odstępstw istotnych od projektu. Trzeba również wspomnieć, iż stworzenie właściwej dokumentacji zamiennej przez projektanta nie legalizuje działań, które mają charakter odstępstw istotnych od pierwotnego projektu. Projektant musi dołożyć wszelkich starań, aby wykonany projekt obiektu budowlanego był zgodny z prawem.

Projekt budowlany zamienny powinien być złożony w czterech egzemplarzach. Powinien być przystosowany do formatu A4, a przygotowanie go nie może umożliwiać jego dekompletacji. W niektórych przypadkach ze względu na obszerność projektu dopuszcza się, aby był on zawarty w tomach. 

Przedłożenie projektu zamiennego organowi nadzoru budowlanego w odpowiednim terminie nie sprawia, iż zostanie on z automatu zatwierdzony. Po złożeniu następuje analiza porównawcza względem pierwotnego projektu. Obowiązują go te same przepisy budowlane, gdyż nie może być stosowany jako obejście norm prawnych. Dopiero gdy zostaną spełnione wszystkie przesłanki zgodnie z prawem, to organ nadzoru budowlanego wyda pozytywną decyzję.

Jeśli zostaną zauważone znaczne uchybienia, to zgodnie z art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, na inwestora zostanie nałożony obowiązek usunięcia uchybień w określonym terminie. Jeśli nie zostaną one usunięte, zostanie wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia zamiennego projektu budowlanego oraz odmowa pozwolenia na budowę.

Termin na wniosek może zostać przedłużony tak, aby inwestor mógł wprowadzić wszelkie zmiany zgodnie z prawem. Organ nadzoru budowlanego w skrajnych przypadkach może nakazać rozbiórkę obiektu budowlanego.